尽管住房需求明显降温，加拿大的新屋开工量却出人意料地飙升，达到了近年来的最高水平之一。加拿大按揭及住房公司（CMHC）公布的数据显示，2025年6月，全国经季节性调整后的年化新屋开工量（SAAR）达到了283,700套，环比增长0.4%，创下自2021年以来的最高纪录。
表面上看，这似乎是对住房市场恢复信心的迹象。但蒙特利尔银行（BMO）却提醒，事实并非如此乐观。BMO高级经济学家罗伯特·卡夫西克（Robert Kavcic）指出，当前加拿大多地房地产市场处于“类似衰退”的状态，购房者信心疲弱，开发商正在大规模将项目从出售型住宅转向长期租赁用途。
“多伦多的新建公寓销量已经跌至30多年来的最低水平，新项目开发基本陷入停滞。”卡夫西克表示。
BMO的数据显示，加拿大主要城市的公寓开工量平均下降约30%。在多伦多，这一降幅更是超过60%。造成这一趋势的主要原因包括投资需求大幅萎缩，以及不断攀升的生活成本促使大量居民离开安省，进一步压制了本地住房消费力。
政策重心转移：从鼓励买房到扶持建租赁
这一轮开工潮并非由个人购房者推动，而是机构租赁市场的爆发。近年来，加拿大政府将住房政策悄然从鼓励自住购房，转向鼓励开发商建设专用租赁住房。政策支持措施包括由CMHC提供贷款担保，以及更多由纳税人承担风险的定制融资计划。
“租赁市场正在全面接管建房需求。”卡夫西克指出，“我们看到，越来越多开发商将项目从销售型公寓转为专门的租赁型住宅。”
目前，温哥华、多伦多等大城市的租赁住宅开工量正创下历史新高，在表面上拉动了整体房屋建设数据的增长。
然而，BMO提醒，这种结构性的市场转变并非没有代价。
租赁市场“熊市”才刚刚开始，过剩风险在酝酿
截至目前，全国租金价格虽有小幅调整，但整体仍保持高位。但BMO预计，随着大量新建租赁住房陆续入市，租金市场面临的供需压力将不断上升。
“租赁市场的调整周期仍处在非常早期阶段。”卡夫西克警告，“随着人口增长放缓，供给将迅速超过需求，租金下行风险正在积聚。”
在他看来，租赁住房建设的激增虽然短期内减轻了房地产冻结带来的经济冲击，但长期来看可能引发新一轮结构性过剩。当租金下降，资产估值也会随之承压，而这些资产如今越来越多地受到纳税人支持。
“从财务角度看，这些租赁资产的风险最终可能由政府或公众承担，这为未来的政府留下了隐患。”卡夫西克总结道。
尽管建筑工地上塔吊林立、施工不断，但背后的市场逻辑早已发生转变。房屋不再是为购房者而建，而是成为开发商争取长期收益的工具。在住房购买需求下滑的大背景下，这种偏离基本面的繁荣，是否会演变为另一次调整的前奏，仍有待观察。
内容来源：https://betterdwelling.com/canadian-rental-bear-market-is-just-getting-started-bmo/
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