在温哥华这个全球瞩目的高房价城市，拥有一套属于自己的房子是许多人的梦想，尤其是热门、交通便利地区，如果哪天被开发商看好，重新开发，是不是就可以躺平了？然而，在躺平之前，挑战可能提前抵达——因为热门待开发地区周边房屋每年的估值以及受其直接影响的地税可能在某个年份“不动声色”一路高歌，让人压力倍增。
一般来说，各市的地税税率等于当年市府财政预算除以全市所有物业估值的总和，住宅物业的地税等于房屋估值乘以地税税率+额外税项。如此说来，每年房产估值应该涨幅可估。
但是近些年由于一些交通枢纽周边有待进行交通向导进行重新分区开发，导致周边未有交易的房产，也在短时间内经历估值的倍数级增涨，当然直接影响就是地税增长同幅度跟进。
吃不到房市红利，还要背上沉重的税务压力，业主们也是苦不堪言。特别是在一些大搞建设开发的地区，比如近年来的温西Broadway、Cambie走廊，房产的未来价值被过分提前透支，业主却不得不为此付出真金白银。
Lougheed Mall周边住户，地税一年增长七成
据英文媒体Global News今年5月的一份报道，本拿比Lougheed Mall商圈旁一位名为Steve McCulloch的居民就是一位“遭殃”的房主。
McCulloch在受访时透露，他的房子靠近Lougheed Mall商场和繁忙天车线，现在这个区域准备重建。他家的地税在2024年涨了7成之多，也就是在一年内从5800加元涨到了9394加元。他认为地税涨是因为房子地段好，房主才被迫承担费用。
McCulloch在他现在的家住了8年。在此之前的10年里，他住在离Lougheed Mall几个街区之外，也从没收到过如此高额的地税账单。
用他的话说，金额“简直太疯狂了”，上涨了近7成。政府说评估是基于“这个地区未来发展的潜力”。
有没有破解方法？
实际上，BC物业评估局的评估体系给自住的业主留了一个缓冲的地带。
其中一个条款规定，长期居住在高潜力区域或因市场行情高涨区域的居民可以向BC物业评估局申请，要求对其房产进行特别评估，以承认房产的当前价值低于与其发展潜力相关的“最高和最佳用途”。
低陆平原地区评估员Bryan Murao在接受Vancouver Sun采访时表示，该规定是BC物业评估局评估审查流程的一部分，可能由各种原因触发，而不仅仅是新开发项目。
尽管这个条款鲜为人知，含金量却不容小视。比如，位于温哥华Cambie走廊的5407 Cambie St，因Cambie走廊的开发计划物业价值一路高歌猛进。
去年，5407号房产隔壁5393号是一套类似规模的房产，同年评估价为$760万元，而5407号业主向BC物业估价局申请了特殊评估，拿到了“实际用途价值略低于$400万”的估值，直接比邻居少付了$360余万的征税价值。
按照大温地区各市地税税率在千分之三到千分之四区间计算，5407号的业主可以节省了$14000多元的地税。
符合哪些条件，可以向BC物业估价局申请特别评估?
1. 物业占地面积小于两公顷;
2. 仅用于住宅目的;
3. 地块内居住的家庭不超过三个。居住时间要求：
4. 房主或其配偶需将该房产作为主要居所居住至少10年。
5. 市场价值条件：销售记录需显示房产的再开发价值高于其现有的住宅用途价值。
符合条件的业主可以联系当地的BC物业评估办公室提出申请，该申请将根据当局的财产评估审查小组程序进行审议。
上文案例中的McCulloch有没有申诉成功呢？
很遗憾没有。根据《评估法》第19.8条，如果房子是房主的主要住所，并且房主在那里居住了至少10年，那么就有条款可免除地税大幅上涨。很可惜，McCulloch符合自住要求，但只在那里住了八年。
根据BC评估局网，评估申请提交的截止日期是11月30日，但这并不意味着想在2025年进行特殊评估的业主失去了最后的机会。评估员 Bryan Murao透露，根据该法规，房主可以在次年1月31日之前提交申请，申请的处理方式将改为评估上诉，与特殊评估的申请略有不同。
在享受便利设施的同时，如何合法合理地降低地税负担，是每位业主都值得关注的问题。如果您符合申请条件，不妨抓紧联系BC评估办公室，利用这项政策为自己减负。
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