一直以来，加拿大房地产行业以及投资者或许更关注央行的利率决策。但在按揭贷款圈子里，真正被紧盯的，其实是债券市场。作为固定利率房贷最关键的定价基准之一，加拿大政府（Government of Canada，GoC）5年期国债收益率在最近几周明显上行，不但没有带来借贷成本的缓解，反而推高了房贷利率。这一变化，反映的是市场在强劲经济数据和全球收益率同步上升背景下，正在进行一次快速“重新定价”。
政府债务，和我的房贷有什么关系？
房贷利率的本质，是基于相同期限的基准融资成本来定价的。加拿大央行（Bank of Canada）的隔夜利率几乎吸走了所有关注度，但它主要影响的是浮动利率房贷。现实中，加拿大借款人更偏好稳定性更强的固定利率房贷，而固定利率，正是参考相同期限的加拿大政府国债收益率来定价的。
其中，5年期国债（Canada 5-Year Bond Yield）尤为重要——它一直是多数业主的“首选武器”。
政府国债收益率由供需关系决定：
当投资者需求增长速度快于政府发债规模时，收益率下降；
反之，当政府借款规模超过市场需求时，就必须通过更高的收益率来吸引资金。
与此同时，通胀预期和全球资本竞争也在深刻影响投资者取向——资金永远流向在风险与回报之间更具吸引力的市场。
近期公布的一系列经济数据，以及对前景的上修预期，正推动加拿大国债收益率快速走高，收益率在12月7日飚至3.07%高点，并于12月15日收于2.98%。
过去一个月内，更是累计上涨了超过20个基点，达到自2025年8月以来的最高水平。在这样的环境下，若有银行下调房贷利率，那更多是压缩自身利润空间，而非真正由市场条件推动。
而且，这一轮上涨是“短暂波动”的可能性，正在迅速下降。过去一年里，5年期收益率仅上升了11个基点，甚至还不到最近一个月涨幅的一半。这种明显的背离，意味着市场正在快速重估预期，而不是经历一条平缓的上行曲线——这与“通胀更顽固”“经济表现好于预期”的判断高度一致。
这对加拿大房地产来说，是一块“新地形”。在2022年之前，加拿大5年期国债收益率只有在2010年短暂触及过3.0%，而自2008年以来，从未长期站上这一水平。如今，当融资环境逐步回归这些历史区间，一个绕不开的问题浮出水面：在房价自2010年以来上涨了105%、而居民收入仅增长35%的背景下，这样的金融条件是否可持续？
这个问题值得日后单独深挖，但现在，至少应该把它放在心里。
先回到眼前的现实：国债收益率上行，并不仅仅是加拿大的“本地故事”。
加拿大国债收益率，正在被全球浪潮推高
债券收益率上升，并非加拿大独有现象。近日，满地可银行资本市场（BMO Capital Markets）发布了一份最新研究报告，聚焦发达经济体收益率全面走高的趋势。BMO首席经济学家Douglas Porter指出：“今年以来，多个发达经济体的政府债券收益率都在上升，尽管在很多情况下，央行已经开始降息。”
他特别提到：“在加拿大，尽管央行今年已累计降息100个基点，但10年期加拿大国债收益率仍有望在2025年底高于年初水平。年末市场对央行利率预期的调整起了一定作用，但来自全球其他市场的‘上拉效应’同样不可忽视。”
在分析中，BMO将加拿大放在两个关键参照系中：英国和日本。英国在过去约15年里与加拿大走势高度同步，但近期开始明显分化，背后原因是投资者对英国财政状况的担忧；而日本，这个长期低增长、低通胀的经济体，其10年期国债收益率如今正逼近2%，这是自上世纪90年代末以来从未见过的水平。
在全球范围内，各国政府债务本质上是在争夺同一池国际资本，竞争的核心就是“收益率”。央行在危机时期，确实可以通过政策手段暂时压低融资成本，但这种做法往往伴随着更高的通胀作为代价。时间一长，投资者就会要求更具全球竞争力的回报，以对冲通胀风险以及货币购买力被侵蚀的可能性。
这也是为什么，即便本国央行已经开始降息，加拿大的房贷利率，却依然感受不到“松一口气”的原因。
内容来源：https://betterdwelling.com/canadian-mortgage-rates-set-to-surge-with-global-bond-yield-repricing/
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