“影子库存”指的是开发商已经建成但并未在多重上市服务（MLS）上公开销售的单位。这些单位通常由于市场原因被开发商暂时保留，尚未挂牌出售，而是通过其他途径来试图促销。房地产顾问哈桑·朱马表示，随着市场的持续疲软，开发商将会面临越来越多的“影子库存”，因为一些买家在签订合同后放弃了购买，导致这些单位未能成功售出。
根据温哥华房地产公司Rennie & Associates Realty Ltd.的数据显示，影子库存在已经建成但尚未售出的单位中占据了约84%的比例。朱马指出，这一比例可能会在今年继续增加，尤其是在公寓市场处于低迷期，更多的建筑完成后，一些买家放弃了自己的购买合同。这意味着这些未售出的单位将转移到开发商的手中，形成更大的“影子库存”。
在这种情况下，加拿大自由党政府的GST减免政策为首次购房者带来了福音。政府计划取消首次购房者在购买价值不超过100万加元的房产时所需支付的商品和服务税（GST）。该政策的推出将为首次购房者提供最多5万加元的税收减免，从而降低购房成本，吸引他们进入市场，特别是购买那些开发商手中已完成但尚未售出的单位。
朱马认为，GST减免政策为首次购房者提供了一个难得的机会，尤其是对于那些准备好购房并希望立即入住的人。“这项政策给予首次购房者购买这些公寓单位的激励，使他们能够直接从开发商那里购买这些已经完工的单位，这些单位可以马上入住，免去了很多购房者等待的困扰。”他解释道。
实际上，温哥华的开发商通常不愿将大量的未售房源同时列出在MLS上，因为这样做可能会降低房源的价值。为了制造市场稀缺感，开发商往往选择保留一部分单位，只在MLS上公开部分房源，通常是选择不同楼层、不同户型和不同景观的单位进行销售。这不仅能提升房源的市场需求，还能使开发商在市场回暖时获得更好的价格。
然而，开发商也面临着销售困境。一些已签约的买家在市场低迷期选择放弃合同，导致他们的房源被退还给开发商重新销售。柏林指出，这种情况使得开发商不得不通过更低的价格进行促销，从而加速销售。
此外，Rennie的数据显示，目前温哥华地区大约有1.5万到1.6万套公寓处于预售状态，其中约有2500套是已经完工但尚未售出的单位。然而，在MLS上，这些房源的挂牌数量仅为400套，表明大部分未售房源仍然处于“影子库存”状态。柏林表示，这种现象在房地产市场中非常常见，尤其是在市场需求低迷时，开发商通常会保留未售房源，并等待市场回暖。
对于首次购房者而言，GST减免政策无疑是一个值得关注的利好消息。柏林认为，这项政策不会引发那些原本没有购房计划的人突然改变主意，但对于那些犹豫不决、准备好首付并且知道自己能承担何种贷款的买家来说，这项减免政策将可能成为促使他们做出购买决定的关键因素。
总体来说，联邦政府的GST减免政策为温哥华房地产市场带来了新的希望。对于首次购房者来说，这项政策提供了一个减轻税负、降低购房成本的机会。而对于开发商而言，它不仅能帮助消化“影子库存”，还可能在短期内加速市场销售。这一政策的实施，势必将在一定程度上促进市场回暖，并为那些首次踏入房市的买家提供更多选择和机会。
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